ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Романишко Д.В.
Магистрант, Ростовский государственный экономический университет, (РИНХ)

ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Аннотация

Статья посвящена исследованию правовой сущности товариществ собственников жилья как организационно-правовой формы юридического лица. Проанализированы различные позиции по поводу определения места товариществ собственников жилья в системе юридических лиц. Рассмотрены тенденции развития законодательства о
товариществах собственников недвижимости.

Abstract

The article is devoted to the study of the legal essence of homeowners’ associations as an organizational and legal form of a legal entity. Analyzed the different positions regarding the definition of the place of homeowners associations in the system of legal entities. the tendencies
of development of the legislation on partnerships of owners of real estate.

Ключевые слова: товарищество собственников жилья, товарищество собственников недвижимости, некоммерческая организация, корпоративная организация.
Keywords: homeowners’ association, real estate owners’ Association, non-profit organization, corporate organization.
Одним из способов управления многоквартирным домом, определенных Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ) является создание товарищества

собственников жилья (далее – ТСЖ).
В соответствии со ст. 50 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) ТСЖ признается некоммерческой организацией. Вместе с тем, следует согласиться с мнением Н.В. Костенко о том, что невозможно установить четкие критерии, позволяющие с абсолютной определенностью выявить коммерческий или некоммерческий характер деятельности юридического лица [1]. Например, современное гражданское законодательство наделяет некоммерческие организации правом осуществлять приносящую доход деятельность, которая является по сути предпринимательской, направленной на систематическое извлечение прибыли [2], а взаимоотношения между субъектами корпоративного предпринимательства регулируются с помощью гражданско- правовых механизмов [3]. Вышеизложенное на практике приводит к тому, что статус организации как некоммерческой определяется не сущностными признаками, а формальными, то есть обусловливается организационно-правовой формой.

Действующее гражданское законодательство определяет ТСЖ в качестве разновидности такой организационно-правовой формы некоммерческих организаций как товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН). Согласно п. 1 ст. 123.12 «товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами».

Законодатель относит указанную организационно-правовую форму некоммерческих организаций к числу корпораций, характеризующихся в совокупности двумя признаками: во-первых, они не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (п. 1 статьи 50 ГК РФ), и во- вторых, учредители (участники) таких организаций приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с п. 1 ст. 65.3 ГК РФ [4].

Но несмотря на то, что место ТСЖ в системе некоммерческих организаций определено, по данному вопросу нет единства мнений в научной литературе. Некоторые авторы полагают, что ТСН в целом и ТСЖ в частности необходимо относить к числу потребительских кооперативов. Авторы, придерживающиеся указанной позиции, отмечают, что законодатель предъявляет к ТСЖ и потребительским кооперативам много общих требований, главным из которых является сходность целей их создания. Так, по мнению С.В. Соловьевой, в отличие от иных некоммерческих юридических лиц, потребительские кооперативы и ТСЖ создаются для обеспечения определенных интересов ограниченного круга лиц, а не достижения каких-либо общественных благ [5]. Поэтому ТСЖ является специализированным потребительским кооперативом.

Но все же большинство исследователей указанной проблематики считает ТСН, в том числе ТСЖ, самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческих организаций [6]. По мнению ученых существует целый ряд признаков, по которым можно отличить ТСЖ от потребительского кооператива. Так, П.В. Крашенинников отмечает, что ТСЖ – это такая организационно-правовая форма некоммерческой организации, сфера организации и деятельности которой ограничивается вопросами управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества, тогда как сфера организации и деятельности потребительских кооперативов направлена на удовлетворение различных потребностей граждан [7].

Такая позиция в полной мере отвечает нормам действующего гражданского законодательства. По названному критерию в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» произошли изменения в составе организационно-правовых форм некоммерческих организаций и такой вид потребительских кооперативов как «садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы» перестал существовать, а взамен появилась новая разновидность ТСН – «садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества».

Таким образом в качестве отличительных признаков ТСН, и в том числе ТСЖ как организационно-правовой формы юридических лиц необходимо выделить:

  • отсутствие паевых отношений между членами;
  • невозможность распределения полученных доходов между участниками в отличие от потребительских кооперативов, правовая природа которых предусматривает такое распределение [8];
  • отсутствие обязанности покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов;
  • сфера деятельности ТСН – эксплуатация общего имущества собственниками недвижимости;
  • круг участников ТСН ограничен собственниками недвижимости;
  • члены ТСН не могут быть исключены из числа участников организации.

Таким образом, необходимо сделать вывод о самостоятельности такой организационно-правовой формы как ТСН, в том числе ТСЖ. Перечисленные особенности ТСН, в том числе ТСЖ действительно свидетельствуют о том, что оно не может рассматриваться в качестве разновидности потребительского кооператива, имеет отличную от него природу. В связи с этим целесообразно предусмотреть единое правовое регулирование для всех видов ТСН. Пока оно ограничивается тремя статьями: 123.12 –123.14 ГК РФ. На наш взгляд этого недостаточно. Многие нормы ЖК РФ, предусматривающие особенности функционирования ТСЖ могли бы быть применимы и к другим видам ТСН. В связи с этим считаем необходимым расширить общее регулирование для всех ТСН в Гражданском кодексе РФ.

Литература:

  1. Костенко Н.В. Гражданско-правовое регулирование деятельности некоммерческих организаций. Дисс… канд. юрид. наук. — Омск, 2003.
  2. Скворцова Т.А., Колбина М.А., Коновалова К.С. Некоторые вопросы правового регулирования предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц // Проблемы экономики и юридической практики. 2018. № 1. — С. 74-76.
  3. Скворцова Т.А., Маслова И.С., Вергун С.С. Принципы правового регулирования корпоративного предпринимательства // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2018. № 2 (93). — С. 123-126.
  4. Скворцова Т.А., Мысина Е.А. Сущность некоммерческих корпоративных организаций // Сборник избранных статей по материалам научных конференций ГНИИ «Нацразвитие» Материалы конференций. 2019. — С. 310-312.
  5. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011.
  6. Гражданское право. В 4-х т. Том 1. / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Волтерс Клувер, 2012.
  7. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. — М.: Статут, 2004.
  8. Скворцова Т.А. Потребительские кооперативы как некоммерческие корпоративные организации // Транспорт: наука, образование, производство труды международной научно-практической конференции. – Ростов-на-Дону: Ростовский государственный университет путей сообщения, 2016. — С. 248-251.
  9. Турбанов А.В. Концепция деятельности государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» как конкурсного управляющего // Банковское право. 2006. № 1. — С. 2-8.