ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ВНОВЬ СОЗДАВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ И ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

Тешебаева А.Н.
К.ю.н., старший преподаватель кафедры гражданского и семейного права Кыргызской государственной юридической академии

Аннотация

Статья посвящена исследованию проблем законодательного регулирования государственной регистрации на вновь создаваемые объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства в Кыргызской Республике.

Ключевые слова: государственная регистрация, недвижимость, вновь создаваемые объекты, незавершенное строительство.
Keywords: state registration, real estate, newly created objects, сonstruction in progress.

В настоящее время в условиях Кыргызской Республики одной из насущных потребностей стала потребность в законодательстве, регулирующем отношения, связанные с возведением и дальнейшей регистрацией вновь создаваемых объектов недвижимости.
Рассмотрим по порядку законодательную основу, проблемные аспекты, связанные со вновь создаваемыми объектами недвижимости, возникающими в практике нашей страны.
Закон Кыргызской Республики о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 декабря 1998 года № 153 (далее закон КР о государственной регистрации) не содержит норм, специально регулирующих процедуру государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества [1].
При этом Правила государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержденный постановлением Правительства Кыргызской Республики от 15 февраля 2011 г. № 49 (далее Правила) содержат соответствующий параграф, которым регламентируются особенности регистрации права собственности на вновь создаваемую единицу недвижимого имущества [2].

В частности, п. 138 Правил устанавливает, что регистрация права собственности на вновь создаваемую единицу недвижимого имущества производится на основании [2]:

решения о выделении земельного участка под строительство;
правоудостоверяющих документов на земельный участок;
акта приемки объекта в эксплуатацию, утвержденного руководителем территориального органа государственного архитектурно-строительного надзора.

В Правилах имеется также отдельный пункт, который устанавливает особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства.
Так, п. 139 Правил предусматривает, что «право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования на данный земельный участок, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (при системной регистрации — кадастровый план, при явочной регистрации — технический паспорт)».

Попытаемся соотнести процедуру государственной регистрации права на объект незавершенного строительства и вновь созданный объект недвижимости.
Прежде всего, непонятно, нужно ли регистрировать право на объект незавершенного строительства в обязательном порядке, прежде чем зарегистрировать в последующем право на вновь созданный объект недвижимого имущества [2].

По логике законодателя, такая очередность необязательна.
Следует отметить, что создание объектов недвижимости в настоящее время опосредуется чаще всего договорами долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.
Обращаясь к Гражданскому кодексу Кыргызской Республики от 8 мая 1996 года №15 (далее ГК КР), отметим, что в нем договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома не поименован, то есть, не урегулирован соответствующими нормами [3]. Следовательно, какого-либо упоминания в ГК КР о правах на объекты незавершенного строительства нет. Ст. 180 ГК КР устанавливает, что сделки с недвижимым имуществом и права, вытекающие из сделок с недвижимым имуществом (отчуждение, ипотека, принятие наследства и др.) и связанные с установлением, возникновением, изменением или прекращением гражданских прав и обязанностей, подлежат государственной регистрации [3]. Однако, при этом прямо договор долевого участия в строительстве в качестве сделки, права по которой подлежат государственной регистрации, не называет.

Ст. 25 ГК КР предусматривает, что регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, права, вытекающие из договоров ипотеки, о сервитуте и залоге, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК КР и иными законами [3].
Таким образом, и в описании процесса государственной регистрации недвижимости отсутствует упоминание об объектах незавершенного строительства и правах на них как подлежащих государственной регистрации.

Ст. 5 Закона КР о государственной регистрации раскрывает сущность других прав, которые могут быть зарегистрированы [1]. Исходя из буквального толкования, такие другие права могут быть зарегистрированы, но могут и не быть зарегистрированы. Раскрывая сущность таких права, законодатель указывает, что «предварительный договор на приобретение права на недвижимое имущество или льготное право на приобретение недвижимого имущества могут быть зарегистрированы, согласно настоящему Закону, по выбору сторон договора либо как опцион, либо как льготное право. Могут быть зарегистрированы и другие юридически установленные права на недвижимое имущество, соответствующие требованиям настоящего Закона» [1].

Согласно определениям, содержащимся в Законе КР о государственной регистрации, опцион – это преимущественное право покупки или аренды недвижимого имущества в сроки, по цене и на условиях, обусловленных сторонами в предварительном договоре (соглашении) [1].
Таким образом, видно, что права, вытекающие из договора долевого участия в строительстве, не подпадают ни под те права, которые подлежат обязательной регистрации, поскольку о них ничего не говорится в ГК КР; ни под те права, которые могут быть зарегистрированы, поскольку право на объект незавершенного строительства не является в своей сущности опционом или льготным правом.

Что касается иных нормативных правовых актов, которые регулируют вопросы долевого участия в строительстве и правового положения объектов незавершенного строительства, то можно назвать Жилищный кодекс от 9 июля 2013 года № 117 (далее – ЖК КР)[4].
Так, ст. 66 п.4 ЖК КР «Право юридических и физических лиц на строительство жилых помещений для последующей реализации» устанавливает следующее, что договор долевого строительства жилого помещения заключается в письменной форме, должен

быть нотариально удостоверен и пройти государственную регистрацию в порядке, установленном законодательством.
Подвергая данную норму толкованию, отметим следующее. В ст. 66 ЖК КР речь идет о государственной регистрации договора долевого строительства жилого помещения, который заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен и пройти государственную регистрацию в порядке, установленном законодательством [4].
Здесь же сразу наблюдается противоречие между жилищным законодательством и законодательством о государственной регистрации, поскольку никаких специальных правил о регистрации договоров долевого строительства ни в Законе КР о государственной регистрации, ни в Правилах нет, за исключением тех особенностей регистрации прав на объекты незавершенного строительства, о которых мы упомянули.
Строго говоря, ЖК КР предписывает регистрировать ни право, а сам договор, что, конечно, дает основания не относить право на объект незавершенного строительства к перечню тех субъективных прав, регистрация которых обязательна согласно ст. 4 Закона КР о государственной регистрации, или регистрация которых допускается согласно ст. 5 Закона.
Получается, что ЖК КР устанавливает требования к форме договора долевого участия в строительстве, никак при этом, не регулируя вопросы регистрации прав, вытекающих из такого договора.

В свою очередь, П.98 Инструкции о порядке совершении нотариальных действий нотариусами Кыргызской Республики, утвержденная постановлением Правительства Кыргызской Республики от 20 апреля 2011 года № 179 (далее – Инструкция) [5], предусматривает, что «при удостоверении договора о долевом участии в строительстве недвижимого имущества нотариус учитывает, что данный договор имеет силу предварительного договора, руководствуется статьями 388 и 406 ГК КР, статьей 66 ЖК КР, осуществляет оформление договора по правилам, предусмотренным пунктом 104 настоящей Инструкции [5].

Таким образом, исходя из системного анализа законодательства Кыргызской Республики в части, касающейся регистрации прав, вытекающих из договора долевого участия в строительстве, можно сделать вывод о том, что общая тенденция законодательного регулирования такова, что право на объект незавершенного строительства может и должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Это делается, в первую очередь, для защиты интересов долевого участника в строительстве. Однако, единых принципов порядка государственной регистрации такого права в законодательстве не содержится. Закон КР о государственной регистрации, ГК КР, ЖК КР, Правила, Инструкция – все эти нормативные правовые акты содержат фрагментарное регулирование отношений, вытекающих из долевого участия в строительстве [1,2,3,4]. При этом ни в одном из вышеуказанных актов нет нормы, которая четко определила бы правовую природу права, вытекающего из таких отношений, а также принципы, цели и порядок государственной регистрации такого права.

В связи с этим с нашей точки зрения, обоснованным в данной ситуации видится внесение следующих изменений и дополнений:

В Гражданский кодекс Кыргызской Республики – в части, касающейся включения договора долевого участия в строительстве в систему гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым у долевого участника возникает право на объект незавершенного строительства, а в дальнейшем – право собственности на завершенную единицу недвижимого имущества;
В Жилищный кодекс Кыргызской Республики – в части, касающейся унификации правовой природы договора долевого участия в строительстве с нормами гражданского законодательства;
В законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество – в части, касающейся особенностей государственной регистрации права на объект незавершенного строительства и вновь созданный объект недвижимого имущества.

Литература:

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: закон Кырг. Респ. от 22 дек. 1998 г. № 153 (в ред. закона Кырг. Респ. от 6 авг. 2018 г. №88) — Режим доступа: http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/37563-.Загл.с экрана
Правила государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: утвержд. постановлением Правительства Кырг. Респ. от 15 февр. 2011 г. № 49 (в ред. постановлений Правительства Кырг. Респ. от 19 июня 2017 года № 387) — Режим доступа: http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/37563-. Загл. с экрана
Гражданский кодекс Кыргызской Республики [Электронный ресурс]: от 8 мая 1996 г. № 15 (в ред. закона Кырг. Респ. от 19 апреля 2019 года N 49 ) — Режим доступа: http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/37563-. Загл. с экрана
Жилищный кодекс Кыргызской Республики [Электронный ресурс]: от 9 июля 2013 г. № 117 (в ред. закона Кырг. Респ. от 12 декабря 2017 года N 207) — Режим доступа: http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/37563-. Загл. с экрана
Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Кыргызской Республики [Электронный ресурс]: постановление Правительства Кырг. Респ. от 20 апр. 2011 г.№ 179(в ред. постановлений Правительства Кырг. Респ. 20 июня 2018 года № 290 ) — Режим доступа: http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/37563-. Загл. с экрана