Айдарбекова Ч.А.
Аспирант Международной академии управления, права, финансов и бизнеса
ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ В КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
Аннотация
В статье рассматривается правовой статус придомовых земельных участков, особенности правового регулирования которых возникли в результате проведенной сначала приватизации жилых помещений и потом уже проведенной земельной реформы. Такой подход законодателя в очередности проведения реформ породил ряд правовых проблем, которые все еще нуждаются в осмыслении и своем правильном разрешении в целях охраны и защиты прав граждан на земельные участки, призванные обслуживать многоквартирные жилые дома.
Abstract
The article discusses the legal status of house land plots, the peculiarities of the legal regulation of which arose as a result of the privatization of residential premises carried out first and then the land reform already carried out. This approach of the legislator in the sequence of reforms has generated a number of legal problems that still need to be comprehended and properly resolved in order to protect and protect the rights of citizens to land plots designed to serve apartment buildings.
Ключевые слова: земельные правоотношения, придомовой земельный участок, приватизация жилых помещений.
Кыргызстан является одним из первых постсоветских государств, в которых введена частная собственность на землю и где с 1992 года идет последовательная работа по реформированию земельных отношений, унаследованных от социалистической системы, в сторону создания рыночной экономики. В настоящее время нормы о праве частной собственности на землю введены в Конституцию Кыргызской Республики, принят Земельный кодекс Кыргызской Республики (1999 г.) и другие важные нормативные правовые акты, регулирующие земельные правоотношения.
Одним из важных принципов, заложенных в земельном законодательстве Кыргызской Республики, является принцип единства судьбы здания и сооружения и права на земельный участок, закрепленного за этим зданием и сооружением, согласно которому судьба земельного участка следует судьбе здания и сооружения (статья 44 Земельного кодекса Кыргызской Республики). Данный принцип был положен в основу приватизации земель и нашел свое отражение в законе «О введении в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики», согласно которому право частной собственности на земельный участок было признано законом за физическими и юридическими лицами, получившими земельный участок в постоянное пользование до введения в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики, закрепленный за зданием и сооружением и для строительства зданий и сооружений. Так, если до введения в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики у физического лица находилось в частной собственности здание (к примеру индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, нежилое помещение) на земельном участке, который был предоставлен ему на праве бессрочного (постоянного) пользования, то такое право после введения в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики трансформировалось в право частной собственности, создавая единство прав на здание и на земельный участок.
Под действие Закона «О введении в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики» попали и собственники квартир в многоквартирных домах, приватизированных в начале 90-х годов прошлого века. Применяя норму о единстве прав на здание и земельный участок, закрепленный за этим зданием, собственники квартир, приватизировавшие их вместе с конструктивными частями многоквартирного дома (подвал, подъезды, лестничные площадки, крыша и т.д.), стали собственниками и придомового земельного участка, обслуживающего здание.
Земельный участок при многоквартирном доме (придомовой земельный участок) включает в себя территорию, прилегающую к дому, включая зеленые насаждения, хозяйственные, детские и спортивные площадки, площадки, оборудованные для сбора твердых бытовых отходов, и другие участки, границы которых определяются нормативами, принятыми в установленном порядке [2,]. Такой земельный участок согласно Земельному кодексу Кыргызской Республики является неделимым и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир и (или) нежилых помещений. Любой переход права собственности на квартиру и (или) нежилое помещение в многоквартирном доме без перехода доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не допускается [2]. Он не подлежит изъятию для государственных и общественных нужд, собственник доли в праве общей долевой собственности на земельный участок при многоквартирном доме не сможет продать ее другому лицу отдельно от своего права на квартиру. Соответственно, доля в общем имуществе собственников многоквартирного дома не является самостоятельным предметом гражданско-правовой сделки, а является лишь составной частью (принадлежностью) в передаваемом праве на квартиру (главная вещь).
Казалось бы, правовое положение земельных участков при многоквартирных домах четко определены законодательством, учитывая особенности объекта недвижимости – многоквартирный жилой дом, имеющий в себе самостоятельные объекты недвижимости как квартиры и встроенные нежилые помещения (офисы, магазины и т.д.). Однако с введением частной собственности на землю сложились определенные правовые проблемы в статусе таких земельных участков, в частности с определением их границ.
До введения в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики (1999 г.), в особенности в крупных городах, земельный участок для строительства многоквартирного дома предоставлялся как для строительства одного дома, так и для нескольких домов, что в итоге в границах одного участка были построены несколько многоквартирных домов. С введением в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики возникли вопросы относительно определения границ придомового земельного участка каждого из многоквартирных домов, расположенных на одном большом земельном участке. Такая необходимость возникла и с обязанностями собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома уплачивать земельный налог, управлять общим имуществом (несение бремени содержания имущества), а также с угрозой злоупотребления правом со стороны мэрий городов, действующих по принципу – все земли в границах городов, за исключением тех, находящихся в государственной и частной собственности – находятся в муниципальной собственности.
В целях защиты права собственности на придомовый земельный участок собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного дома было принято Положение о порядке определения границ земельного участка при многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Кыргызской Республики от 11 сентября 2003 года N 575. Оно предусматривало порядок и механизм определения границ придомовых земельных участков, определяло роль органов местного самоуправления в этом процессе и возможность обжалования проекта границ придомового земельного участка в судебном порядке. Однако вопрос определения границ придомовых земельных участков не сдвинулся с места по причине того, что расходы на проведение таких работ осуществлялись органами местного самоуправления за счет местного бюджета, а если по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме либо уполномоченными ими лицами — за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме.
Такой ситуацией, когда заинтересованные лица – собственники помещений в многоквартирном доме не пользуются своим правом на определение границ и в условиях «не приоритетности» данного вопроса в расходовании средств местного бюджета», воспользовались органы местного самоуправления. Они, в целях увеличения средств местного бюджета за счет продажи на торгах права собственности и права срочного пользования для строительства новых многоквартирных домов и других объектов коммерческой недвижимости инициировали новое Положение о порядке определения границ земельного участка при многоквартирном доме, утвержденное постановлением Правительства Кыргызской Республики от 30 марта 2009 года № 198. Предложенный в данном Положении механизм определения границ земельного участка при многоквартирном доме значительно сокращал размер такого участка и был определенно направлен на то, чтобы как можно больше территорий оставить в муниципальной собственности. Процесс оформления границ придомового земельного участка носил заявительный характер, с которым могли обратиться собственники помещений в многоквартирном доме, органы местного самоуправления и застройщики смежных участков в случае нового строительства, расположенного рядом с существующим многоквартирным домом. Более того, данное Положение поставило собственников помещений в многоквартирном доме в непонятное положение указав, что на основании подготовленных органами по архитектуре и градостроительству документов по определению границ придомового земельного участка орган местного самоуправления выносит решение о предоставлении прав на придомовой земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме. И только такое решение исполнительного органа местного самоуправления являлось основанием для регистрации права на земельный участок и выдачи правоудостоверяющих документов.
Очевидно, что принятое новое Положение явилось результатом злоупотребления правом со стороны исполнительных органов местного самоуправления, так как они, руководствуясь положениями части 3 статьи 4 Земельного кодекса Кыргызской Республики — земли в границах города являются муниципальной собственностью, за исключением земель, находящихся в частной и государственной собственности, зная что многие придомовые земельные участки не имеют своих границ и, соответственно, не зарегистрированы в установленном законом порядке, мэрии городов посчитали, что такие территории находятся в муниципальной собственности и стали распоряжается ими в установленном законом порядке. Многочисленные обращения собственников помещений в многоквартирном доме в суды и их протесты на улицах заставили Правительство Кыргызской Республики пересмотреть данное Положение и в 2011 году было принято им новое Временное положение о порядке определения и оформления границ земельного участка при многоквартирном жилом доме от 15 февраля 2011 года № 50 (Временное положение).
Данное Временное положение снизило градус напряжения между органами публичной власти, исключив из перечня территорий, которые не могут быть включены в границы придомового земельного участка некоторые из них, тем самым давая возможность больше территории войти в границы придомовых земельных участков, а также исключив из числа лиц, обращающихся за оформлением придомового земельного участка застройщиков смежных участков в случае нового строительства.
Однако Временное положение так и не решило важных концептуальных проблем, нарушающих права собственников придомовых земельных участков, отложив данный вопрос в долгий ящик. Так, его положения о том, что придомовой земельный участок после определения его границ вновь предоставляется решением исполнительного органа местного самоуправления, противоречит положениям Закона «О введении в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики», который признал право частной собственности на земельный участок закрепленный за зданием (многоквартирным домом) согласно принципу единства судьбы здания и сооружения и права на земельный участок, закрепленного за этим зданием и сооружением. В этой связи, органы местного самоуправлении при определении границ придомовых земельных участков должны лишь содействовать собственникам помещений в многоквартирном доме в данном вопросе, так как обстоятельства предоставления таких земельных участков до введения в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики, процесс приватизации жилых помещений, проходивших ранее приватизации земли, поставили их в положение правовой неопределенности и фактической невозможности реализации ими права собственности, гарантированной Конституцией Кыргызской Республики.
Согласно статье 16 Конституции Кыргызской Республики права и свободы граждан определяют смысл и содержание деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, они призваны защищать и продвигать ценности, установленные Конституцией Кыргызской Республики, а не преследовать свои интересы. В этой связи органы местного самоуправления должны способствовать гражданам, проживающим на их территории, реализовать в полной мере свои права на имущество, а именно помогать в определении границ придомовых участков; закончить процесс определения границ всех проблемных многоквартирных домов; осуществить инвентаризацию своей собственности и только после этого начинать процесс предоставления земельных участков в собственность и в пользование.
Таким образом, процесс совершенствования законодательства относительно определения границ земельных участков при многоквартирных домах все еще продолжается, он вызывает множество вопросов и конфликтов между гражданами, строительными компаниями и уполномоченным органом местного самоуправления, предоставляющим право собственности или пользования на земельные участки, которые уже давно находятся в собственности граждан.
Литература:
- Конституция Кыргызской Республики от 27 июня 2010 года — http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/202913?cl=ru-ru;
- Земельный кодекс КР от 2 июня 1999 года № 45 (в редакции Закона КР 25 июля 2017 года № 139). Ведомости Жогорку Кенеша КР, 1999, № 9, ст.440;
- Закон Кыргызской Республики «О введении в действие Земельного кодекса Кыргызской Республики» от 2 июня 1999 года № 46 — http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/211?cl=ru-ru;
- Положение о порядке определения границ земельного участка при многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Кыргызской Республики от 11 сентября 2003 года N 575 — http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/54717?cl=ru-ru;
- Положение о порядке определения границ земельного участке при многоквартирном доме, утвержденное постановлением Правительства Кыргызской Республики от 30 марта 2009 года № 198 — http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/59740?cl=ru-ru;
- Временное положение о порядке определения и оформления границ земельного участка при многоквартирном жилом доме, утвержденное постановлением Правительства Кыргызской Республики от 15 февраля 2011 года № 50 — http://cbd.minjust.gov.kg/act/view/ru-ru/94966?cl=ru-ru.